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La société de crédit immobilier s’envole face à la hausse prévisible des taux

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Le nombre d’hypothèques constituées sur les logements augmenté de 18 % en dernier Mars par rapport au même mois de 2021, pour ajouter 43 378 prêts, le chiffre le plus élevé depuis février 2011 et le plus important en un mois de mars depuis 2010, lorsque plus de 54 000 hypothèques ont été signées. Entre des pourcentages à deux chiffres et un nombre de prêts bien plus élevé, dans le secteur immobilier, le sentiment prévaut que le marché appuie sur l’accélérateur en raison de l’annonce confirmée de hausses de taux d’intérêt à partir de cet été.

Les données publiées ce vendredi par le Institut national de la statistique (INE), avec cette avance de mars, confirment les multiples rapports des sociétés immobilières qui surveillent le pouls entre la demande et l’offre presque en temps réel. Il y a d’abord les requêtes sur les portails immobiliers Internet, puis l’avis des experts de la vente, les expertises, les prévisions des promoteurs et consultants, l’INE et les notaires. Le consensus sur la demande de chauffage existe. Plus de doutes attendent l’évaluation du niveau de l’offre ou s’il y a ou non une bulle des prix. Le marché du logement en Espagne est très varié et les tendances générales tendent à masquer les drames du quartier. Mais il ne fait aucun doute que les prix ont augmenté et que 100 mètres carrés, trois chambres et deux salles de bains valent 500 000 euros dans la plupart des quartiers des principales villes espagnoles, une bagatelle par rapport aux prix du centre de Paris, mais avec les salaires espagnols et la hausse des taux d’intérêt annoncent des nuages ​​d’orage.

Selon l’Appraisal Society, les prix se rapprochent déjà des bulles, notamment dans le neuf, du fait de la réduction des stocks (39 % en un an à Madrid et 18 % à Barcelone).

Au premier trimestre de l’année, le nombre de hypothèques pour acheter un logement a augmenté de 20,2%, tandis que le capital emprunté a augmenté de 29,4%. Le montant moyen des prêts hypothécaires constitués sur les logements a augmenté de 6,5 % sur un an au troisième mois de l’année, à 145 715 euros, tandis que le capital emprunté a augmenté de 25,6 %, à 6 320,8 millions d’euros, le chiffre le plus élevé depuis février 2020, juste avant la déclaration de la pandémie de covid. Par communautés autonomes, celles qui ont enregistré le plus grand nombre d’hypothèques constituées sur des logements en mars 2022 sont l’Andalousie (8 966), la Catalogne (7 545) et Madrid (7 308). De même, les régions dans lesquelles le plus de capitaux ont été prêtés pour la constitution d’hypothèques sur des logements sont Madrid (1 604,5 millions d’euros), la Catalogne (1 245,8 millions) et l’Andalousie (1 097,4 millions).

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La situation d’accélération de la demande n’est pas qu’une affaire de sensations. L’INE quantifie le problème en détectant que dans le taux intermensuel (mars sur février), les hypothèques sur les maisons ont bondi de 18,7 %, tandis que capital emprunté augmenté de 22%. Dans les deux cas, il s’agit de leurs plus fortes hausses en un mois de mars au cours des cinq dernières années.

La hausse prévue des taux d’intérêt reconnue par la Banque centrale européenne a agi comme une allumette dans l’essence et a accéléré la prise de décision des acheteurs potentiels de maisons. Au troisième mois de l’année, le taux d’intérêt moyen de l’ensemble des prêts hypothécaires s’est établi à 2,56 %, avec une durée moyenne de 24 ans. Dans le cas des maisons, le taux d’intérêt moyen était de 2,53 %, supérieur aux 2,47 % de l’année précédente, avec une durée moyenne de 25 ans.

Marge de sécurité pour les acheteurs

Sécuriser le taux d’intérêt d’une vente à un moment hausse des taux c’est « rentable » pour l’acheteur. Mais il faut être prudent et estimer que si le taux d’intérêt convenu est variable, la solvabilité future est conforme aux versements prévisibles, dans une marge au moins équivalente à deux points d’augmentation. Cette augmentation signifierait être en mesure de payer une hypothèque avec un taux d’intérêt de près de 5 %. Il ne reviendrait qu’à l’acheteur d’évaluer s’il sera en mesure de payer 300 ou 400 euros de plus mensuellement pour un crédit immobilier en cas de hausse des taux.

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Face à cette crainte d’une remontée des taux, qui ne devrait pas être incontrôlée par la BCE, il est logique que 27,3% des crédits immobiliers constitués en mars aient été à taux variable, tandis que 72,7% ont été signés à taux fixe, l’une des valeurs les plus élevées ​​dans la série (en février, ce pourcentage a atteint un niveau record de 73,8%). Le taux fixe n’est pas une mauvaise option pour l’acheteur en période de hausse des taux. Les banques compensent cette opération par des services ajoutés qui élèvent les marges des opérations bien plus qu’au détriment de la fixation du taux d’intérêt à long terme. Le taux d’intérêt moyen est actuellement de 2,15 % pour les prêts hypothécaires à taux variable et de 2,68 % pour les prêts hypothécaires à taux fixe.

Sur les 16 991 prêts hypothécaires dont les conditions ont changé, 24,4 % sont dus à des changements de taux d’intérêt. Après le changement de conditions, le pourcentage des prêts hypothécaires à taux fixe est passé de 22,9 % à 48,4 %, tandis que celui des prêts hypothécaires à taux variable a diminué de 75,8 % à 48,9 %.

Selon les données de l’agence statistique, le nombre de prêts hypothécaires sur les propriétés rurales et urbaines (le logement est inclus dans ce dernier) a augmenté de 16,7% en mars 2022 par rapport au même mois en 2021, pour atteindre un total de 57 760 prêts.

En mars dernier, un total de 16 991 prêts hypothécaires ont changé leurs conditions, un chiffre inférieur de 39,9 % à celui du même mois en 2021. Compte tenu du type de changement des conditions, il y a eu 13 934 novations (ou modifications produites avec la même entité financière), avec une baisse annuelle de 41,4 %. Le nombre d’opérations qui ont changé d’entité (subrogations au créancier) a été de 2 451, soit 30,7 % de moins qu’en mars 2021. De son côté, dans 606 hypothèques, le propriétaire du bien hypothéqué a changé (subrogations au débiteur), soit 36,5 % de moins qu’un an auparavant.

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